www.teedin4sale.com

อนาคตอสังหาฯ’ปรับใหญ่’ จากบทเรียนอุทกภัย 54 : ปัญหาน้ำท่วมโครงการหมู่บ้านจัดสรรและอาคารสูง

อสังหาฯเล็ง’ปรับใหญ่’บทเรียนบ้าน-ตึกสูงจมน้ำ

ปัญหาบ้านจมน้ำ กลายเป็นภาพติดตาที่พบเห็นได้ตามสื่อต่างๆ หลายคนยังได้ประสบการณ์ตรงกับตัวเองเพราะบ้านน้ำท่วม  ทำให้รู้สึกขยาด หวาดกลัวการซื้อบ้าน เพราะไม่รู้ว่าปัญหาน้ำท่วมจะกลับมาเยือนอีกเมื่อไหร่ คนส่วนหนึ่งจึงหันมาสนใจอาคารสูง เพราะคิดว่าปลอดภัย สามารถรับมือกับปัญหาน้ำท่วมได้ดีกว่า แต่นั่นก็อาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด และอาคารสูงอาจไม่ปลอดภัย 100% อย่างที่หลายคนคิด

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เมื่อ เกิดปัญหาน้ำท่วม คนส่วนใหญ่มักคิดว่าการอาศัยอยู่บนอาคารสูง เช่น คอนโดมิเนียม จะปลอดภัยกว่าการอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แท้จริงแล้วถูกต้องเฉพาะในแง่ของการป้องกัน เพราะอาคารชุดส่วนใหญ่มักตั้งอยู่บนพื้นที่เพียง 2-3 ไร่ เมื่อจะทำคันกั้นน้ำ หรือวางกระสอบทรายเพื่อป้องกัน จึงสามารถทำได้ง่ายกว่าหมู่บ้านจัดสรร แต่หากมองในแง่ระบบหากเกิดปัญหาน้ำท่วมถึง คอนโดมิเนียมอาจไม่ปลอดภัยหรือสบายกว่าหมู่บ้านจัดสรรมากนัก

“ต้อง ยอมรับว่าตั้งแต่ประเทศไทยมีคอนโดมิเนียมมาเกือบ 30 ปี ผู้ประกอบการสร้างอาคารสูงกัน โดยไม่ได้คำนึงถึงการรับมือเวลาเกิดปัญหาน้ำท่วมเลย ระบบต่างๆ เกือบทั้งหมดที่เป็นส่วนสำคัญของการควบคุมดูแลอาคารสูง จึงถูกวางไว้ที่ชั้นล่าง หากมีน้ำท่วมเข้ามาถึงระบบเหล่านี้ทุกอย่างก็จบ”

เมื่อ ไม่มีไฟฟ้าใช้ก็จะไม่มีน้ำใช้ เพราะภายในตึกสูงต้องใช้ไฟปั๊มสูบน้ำแจกจ่ายทั่วอาคาร  และเมื่อเกิดปัญหา ลิฟต์ก็ใช้ไม่ได้ ระบบดับเพลิงเช่นกัน ทุกอย่างในตึกจะหยุดหมด เครื่องปั่นไฟช่วยได้เฉพาะในส่วนที่จำเป็นจริงๆ เช่น ลิฟต์ เครื่องปั๊มน้ำ ไม่สามารถช่วยทั้งตึกได้

นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว บท เรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องคำนึง ในอนาคตการออกแบบตึกสูง จะต้องยกระบบสำคัญขึ้นไปอยู่ในระดับที่ปลอดภัย ยกพื้นชั้นล่างให้สูง 2 เมตรขึ้นไป เพื่อรองรับน้ำที่อาจท่วมถึง แต่หากยึดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พื้นที่ 2 เมตรที่ยกขึ้นมานั้น ต้องอยู่ภายใต้ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร จะทำให้พื้นที่ใช้สอยลดลง ทางสมาคมฯจึงเตรียมเสนอต่อกรุงเทพมหานคร (กทม.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ขอผ่อนผันไม่ให้นับพื้นที่ยกพื้น 2 เมตร รวมใน 23 เมตร

นอกจากนี้ อาจต้องทำ กำแพงคอนกรีตกั้นน้ำ เพื่อป้องกันระบบสำคัญในอาคาร ส่วนหม้อแปลงอาจใช้วิธี ทำนั่งร้านคอนกรีตยกสูงขึ้นไป 2 เมตร ทางเข้า-ออกก็ต้องทำเป็นประตูเหล็ก

บ้านจัดสรรต้องรู้พื้นที่สูงต่ำ

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรไทย กล่าวว่า ปัญหา น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ เป็นบทเรียนสำคัญของคน 4 กลุ่ม คือ 1.รัฐบาล 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 3.ผู้ประกอบการ 4.ผู้อยู่อาศัย ในส่วนของผู้ประกอบการต้องเรียนรู้และปรับตัวอีกมาก เพื่อให้รับมือสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

“เมื่อก่อนจะทำโครงการ พอเห็นว่าเป็นถนนตัดใหม่ก็คิดกันไปว่าถนนสูงน้ำคงท่วมไม่ถึง วันนี้เราก็รู้แล้วว่าไม่ใช่ ต้องศึกษาเรื่องอื่นด้วย อย่างเรื่องระดับน้ำทะเลปานกลาง เชื่อว่าก่อนเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ ผู้ประกอบการร้อยทั้งร้อย ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าระดับน้ำทะเลปานกลางคืออะไร แต่ถึงวันนี้ก็ทำให้เราต้องศึกษาว่ามันคืออะไร”

นอกจากนี้ เรื่องวัสดุ การตกแต่ง ทำเลที่ตั้งก็สำคัญ รั้วบ้านบางชนิดก็ไม่ช่วยกั้นน้ำ ต่อไปต้องใช้กำแพงที่กั้นน้ำ เรื่องห้องน้ำ เมื่อก่อนทำต่ำกว่าพื้นบ้าน ต่อไปก็ต้องเปลี่ยนการตกแต่งสำเร็จ (บิลท์ อิน)  เฟอร์นิเจอร์ต้องเลือกใช้วัสดุที่เบาลอยน้ำได้ ที่สำคัญคือในหมู่บ้านควรมีระบบหน่วงน้ำ ช่วยลดความรุนแรงหากเกิดน้ำท่วม

โมเดลใหม่จัดสรร…บ้านชั้นเดียว” สูญพันธุ์

รศ.มานพ พงศทัต นักวิชาการด้านเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงการ ปรับตัวพร้อมกันทั้งผู้ประกอบการและผู้อยู่อาศัยว่า อนาคตต้องปรับเปลี่ยนเรื่องการสร้างบ้าน หากเป็นพื้นที่ลุ่มที่เสี่ยงน้ำท่วม ต้องห้ามสร้างบ้านชั้นเดียวไปเลย เพราะเสี่ยงภัยน้ำท่วม หากจำเป็นจริงๆ สำหรับผู้ที่มีบ้านชั้นเดียวอยู่แล้ว ต้องยกพื้นให้สูงราว 3 เมตร จึงจะปลอดภัย นอกจากนี้ ภาครัฐยังควรเข้ามามีบทบาท สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อย มีบ้านหลายชั้นเป็นของตัวเองได้ เพราะปัญหาที่พบคือ ผู้มีรายได้น้อยไม่มีกำลังทรัพย์พอที่จะซื้อหรือปลูกบ้านหลายชั้นได้ ถ้าเป็นเช่นนี้ความเสียหายจากปัญหาน้ำท่วมก็จะมีสูง

สำหรับการ สร้างบ้านหลายชั้น ต่อไปต้องทำบริเวณชั้นล่างให้โปร่ง ไม่ต้องเก็บของสำคัญ และเครื่องใช้ไฟฟ้าไว้ชั้นล่าง เน้นใช้ชีวิตอยู่ที่ชั้น 2 หรือชั้น 3 เวลาเกิดน้ำท่วมจะไม่ลำบากในการขนย้าย ทรัพย์สินไม่เสียหาย ยังคงสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ และไม่เฉพาะบ้าน แม้กระทั่งนิคมอุตสาหกรรม ก็ควรออกแบบให้ชั้นล่างเป็นสำนักงาน พื้นที่โล่ง ส่วนเครื่องจักร ให้ย้ายไปอยู่ชั้น 2  เวลาน้ำมาเครื่องจักรก็ยังคงปลอดภัย

หลังน้ำลด ผู้ซื้อจะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง ทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงมาก สิ่งที่ผู้ขายควรจะเริ่มต้นทำ คือปรับตัวเปลี่ยนจากบริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่บริษัทผู้ซ่อม เพื่อแก้ไขปัญหาขาดแคลนรายได้ของบริษัท ที่จะเกิดขึ้น อีกทั้งยังต้องช่วยเหลือลูกบ้านของโครงการเก่าอีกด้วย

ที่มา  http://www.bangkokbiznews.com